AFM: acceptatiebeleid hypotheekaanbieders bij maatwerk kan beter

Het acceptatiebeleid van hypotheekaanbieders laat bij maatwerk aan duidelijkheid te wensen over en moet beter worden onderbouwd. Dat stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in een sectorbrief van 25 juli 2022. Ze legt in de brief haar kritiek uit.

Maatwerk en huidige woningmarkt

De ‘harde’ leennormen zijn duidelijk, maar als een klant niet binnen deze standaard LTI-normen past (LTI, loan-to-income = de Inkomenstoets), dan kan een hypotheekaanbieder daarvan afwijken. Dat die afwijking (maatwerk) voor de klant verantwoord is, moet dan wel goed onderbouwd zijn. Anders ontstaat er een risico op overkreditering.

In de huidige krappe woningmarkt met hoge huizenprijzen zijn kopers steeds meer geneigd de grenzen op te zoeken van de maximale lening – of daar zelfs overheen te gaan. Geldverstrekkers proberen die klanten daarin te faciliteren. Maar ze gaan volgens de AFM te makkelijk mee in de wens van de klant om de financiering rond te krijgen via een maatwerkhypotheek. Ze moeten hun klanten beter tegen zichzelf beschermen en overkreditering voorkomen. Ook wijst de AFM op artikel 115 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo). Daarin staat onder meer dat een kredietaanbieder de criteria op grond waarvan hij besluit of een krediet passend is voor de klant, goed moet worden vastgelegd. En dat gebeurt onvoldoende, stelt de AFM.

De AFM geeft uitleg over kritiek op het acceptatiebeleid

In de sectorbrief van 25 juli geeft de AFM uitleg over de kritiek die ze heeft op het huidige acceptatiebeleid:
 
1. Acceptatiecriteria te ‘open’ geformuleerd
Vooral in maatwerksituaties, of bij overbruggingskredieten, bieden acceptatiecriteria van aanbieders soms mogelijkheden. Daarbij stelt de hypotheekaanbieder dan bijvoorbeeld dat ‘…de lasten structureel betaalbaar moeten zijn…’ of dat ‘…het inkomen bestendig moet zijn…’. Dat zijn termen waar de AFM kritiek op heeft. De begrippen ‘structureel’ en ‘bestendig’ zijn niet objectief en concreet genoeg.

2. Acceptanten moeten meer inhoudelijke richtlijnen krijgen bij maatwerk
Volgens de AFM zijn de acceptatiecriteria bij maatwerk onduidelijk. Alleen de professionele inschatting van de acceptant is onvoldoende, stelt de AFM. Aanbieders moeten beter aangeven welke standaard beleidsregels in elk geval nooit overruled mogen worden. En ook in welke mate de andere beleidsregels mogelijk wel overruled mogen worden (bijvoorbeeld door het noemen van bepaalde maxima).

3. Goedgekeurde standaard NHG-maatwerkcriteria mogen niet 1-op-1 op niet-NHG worden toegepast
NHG heeft de laatste jaren hard gewerkt aan financieringsmogelijkheden buiten de standaard regels om. Denk aan de seniorenproposities, duurhuurpilot, et cetera. Geldverstrekkers hebben de neiging om deze NHG-maatwerksituaties te kopiëren naar hun eigen acceptatiecriteria. En dat is niet de bedoeling. Zeker niet in maatwerksituaties, vindt de AFM.

4. De acceptant gaat te veel af op wat de klant zegt
De AFM is van mening dat acceptanten te veel uitgaan van door de klant verstrekte informatie of antwoorden. Daardoor lijkt de verantwoordelijkheid te worden verlegd naar de klant, terwijl die juist (tegen zichzelf) in bescherming moet worden genomen. De acceptant moet dus volgens de AFM zelf de beoordeling doen en bepalen of de hypotheek verantwoord is.

5. Onvoldoende rekening houden met pensioeninkomen
De AFM heeft kritiek op de norm dat er alleen rekening wordt gehouden met pensioeninkomen als de pensioendatum 10 jaar of korter in de toekomst ligt. Iemand die over 11 jaar met pensioen gaat, kan daardoor onverantwoord hoge maandlasten krijgen als hij met pensioen gaat. De AFM wil met stakeholders in gesprek over de wijze waarop pensioeninkomen over meer dan 10 jaar meegenomen moet worden. De AFM komt hier nog op terug, zo schrijft ze in de sectorbrief.

6. Aanbieders houden onvoldoende bij of maatwerk verantwoord was
Niet alle geldverstrekkers hebben voldoende data-inzicht in risicovollere hypotheken. Daardoor weten ze niet of de verantwoorde overrule-situaties ook daadwerkelijk verantwoord waren en kunnen ze er achteraf ook geen lering uit trekken.

Wordt vervolgd

De AFM verwacht dat aanbieders haar kritiek ter harte nemen. Dat wil zeggen dat ze hun hypothekenacceptatiebeleid kritisch bekijken en waar nodig aanpassen. De AFM sluit de sectorbrief af met de woorden: ‘Het kan zijn dat de AFM uw organisatie betrekt in een toekomstig onderzoek als vervolg op deze sectorbrief.’

Tips voor de adviseur

• Het is de taak van de hypotheekadviseur om de klant uit te leggen dat er streng wordt gekeken naar de passendheid van de maandlasten, nu en in de toekomst. En waarom dat zo is. Toon begrip voor de wensen van de klant, maar ga daar niet direct te veel in mee en temper de verwachtingen indien nodig.
• Het belangrijkste is dat je als adviseur goed inventariseert en analyseert of een krediet al dan niet verantwoord is. En dat moet je achteraf ook kunnen aantonen, dus leg het goed vast.
• Hoewel de AFM stelt nog terug te zullen komen op de invulling van het pensioeninkomen, moet je nu wel al in een adviesrapport vastleggen waarom de maandlasten ook na de pensioendatum verantwoord zijn, ook als die datum meer dan 10 jaar in de toekomst ligt. Zorg voor een concrete omschrijving, het liefst cijfermatig onderbouwd.
• In zijn algemeenheid, ook in niet-maatwerksituaties, is een goede vastlegging van het advies zeer belangrijk. Er zijn voorbeelden genoeg van situaties waarin de AFM een overtreding van de zorgplicht constateert, als het advies niet voldoende reproduceerbaar is. Met andere woorden: ook als er geen enkel probleem is met de maandbetaling en de klant tevreden is. Leg alles vast, ook de gespreksnotities.

Meer weten

• Erkend Financieel Adviseur (Integraal Adviseren)
• Wft Hypothecair Krediet
• Woningfinanciering
• Erkend Hypothecair Planner NVHP
• Adviseur Duurzaam Wonen

Wil je altijd op de hoogte zijn van de laatste ontwikkelingen? Met Wft Triple A ben je altijd aantoonbaar permanent actueel (PA). Probeer onze Wft Triple A gratis uit met een proefabonnement (stopt na twee maanden automatisch).