Meer duidelijkheid over hypothecair krediet
De ministers Blok en Dijsselbloem hebben diverse vragen uit de Tweede Kamer beantwoord over hypothecaire kredieten. Hiermee willen zij onduidelijkheden uit de weg ruimen.
In de hypothekenmarkt heerst onduidelijkheid over het verstrekken van hypothecair krediet. Hypothecaire kredieten moeten verantwoord zijn. Tegelijkertijd zijn sommige regels over kredietverstrekking erg strikt. De Tweede Kamer vindt versoepeling wenselijk en dat leidde tot Kamervragen. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst en minister Dijsselbloem van Financiën hebben nu aan de Tweede Kamer hun interpretatie gegeven van de regelgeving. In hun uitleg hebben zij ook de uitkomst van hun overleg met diverse betrokken partijen (zoals de NVB, de AFM, het Verbond van Verzekeraars, het Nibud en DNB) meegenomen.
Hypotheek en studielening
Uitgangspunt voor het bepalen van de maximale leencapaciteit op basis van inkomen (LTI) is de oorspronkelijke hoogte van de studielening, stellen de ministers. Voor studieleningen onder het oude leenstelsel (tot 1 september 2015) is de wegingsfactor 0,75%. Voor leningen die daarna zijn ontstaan is dat 0,45%. De bewindslieden vinden dat er mag worden afgeweken van deze hoofdregel als er extra aflossingen zijn gedaan, bovenop het reguliere aflossingsschema. Bij een studielening die al bijna is afgelost, nemen zij het advies over van het NIBUD. Die adviseert om, afhankelijk van de persoonlijke situatie, de studieschuld in de laatste 6 maanden tot enkele jaren van de terugbetaaltermijn buiten beschouwing te laten.
Het NIBUD geeft ook aan dat het voor de hand ligt om aan het einde van de afbetaalperiode de op dat moment relatief kleine resterende schuld in één keer af te lossen om zodoende de leencapaciteit fors te vergroten. Een voorbeeld:
Een oorspronkelijke studielening van € 15.000,- heeft in het laatste jaar (onder het nieuwe stelsel) nog maar een restschuld van € 800,-. Maar bij een hypotheekaanvraag wordt er wel rekening gehouden met een lastencorrectie van 0,45% van de oorspronkelijke € 15.000. Het is dan beter om direct de resterende € 800,- af te lossen. Zo neemt de leencapaciteit enorm toe.
Aflossingsvrije hypotheken en renterisico
DNB-directeur Klaas Knot uitte in april 2016 zijn zorgen over de risico’s van de lage rente. Woningeigenaren met een hypothecair krediet zouden volgens hem een individuele stresstest moeten ondergaan, omdat een plots stijgende rente grote gevolgen kan hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.
Nu zijn de maximale hypothecaire kredieten al voorzien van buffers zoals een toetsrente van 5% bij rentevaste periodes tot 10 jaar. Minister Dijsselbloem stelt in zijn antwoord aan de Tweede Kamer dat er alleen in specifieke gevallen een stresstest nodig kan zijn. Dit betreft vooral mensen met een volledig aflossingsvrije lening, of mensen van wie het hypothecair krediet ooit is afgesloten onder een explainsituatie (waarbij afgeweken is van de standaardnorm verhouding leenbedrag-inkomen).
Als een klant zijn hypothecaire krediet ‘doorrolt’ (bijvoorbeeld aan het eind van een rentevaste periode) zou een geldgever dus in dit soort gevallen moeten toetsen naar de huidige LTI-normen en de klant vervolgens wijzen op de renterisico’s.
Risico-opslag hypotheken
Voor veel leningen geldt een risico-opslag bovenop de basisrente, die afhankelijk is van de Loan to Value (LTV). Hoe hoger de LTV, des te hoger de opslag. (Meestal geldt dit niet voor NHG-leningen.) Er is veel onduidelijkheid over de automatische aanpassing van de risico-opslagen bij daling van de LTV.
Volgens de minister is het tijdens de rentevaste periode niet verplicht de risico-opslag gedurende het rentecontract (automatisch) aan te passen en dat blijft zo, benadrukt hij. Het staat aanbieders vrij dit al dan niet aan te bieden.
Advieskosten
Er was ook onduidelijkheid over de hoogte van de advieskosten bij sommige ‘kleine aanpassingen’ van een hypothecair krediet. In het antwoord aan de Tweede Kamer geeft de minister aan niet van plan te zijn iets te veranderen aan de huidige wet- en regelgeving op dit gebied. Die bieden volgens hem genoeg bescherming. Mocht een klant het idee hebben dat hij te veel betaalt voor een advies, dan kan hij hierover een klacht indienen bij de financieel dienstverlener en daarna bij het Kifid.
Woonboten
In de hypothekenmarkt was onrust ontstaan over de financiering van woonboten nadat ING had besloten om zich uit deze markt terug te trekken. De minister wil de banken geen plicht opleggen om woonboten te financieren, zo blijkt uit zijn antwoord aan de Kamer.
Renteverschil hypotheektypen
Geldgevers hanteren bij sommige hypotheektypen een hogere rente. De minister heeft daar geen bezwaren tegen. Bij het aantrekken van gelden door geldgevers wordt het risico van aflossingsvrije leningen hoger ingeschat, waardoor de fundingkosten ook hoger zijn.
Rentemiddeling
Banken passen rentemiddeling op verschillende wijzen toe. Volgens de minister zijn er al veel aanbieders en een paar grote spelers zijn van plan rentemiddeling aan te gaan bieden. Daarom ziet hij geen reden om beleidswijzigingen door te voeren of hierover weer in gesprek te gaan met de banken.
Meer informatie?
Lees de Kamerbrief van de ministers over hypotheekverstrekking
De ontwikkelingen ten aanzien van hypothecair krediet komen ook uitvoerig aan de orde in een aantal opleidingen van NIBE-SVV:
