Prinsjesdag & Hypothecair Krediet: Wat staat ons te wachten op hypothecair gebied?
Op Prinsjesdag presenteerde het demissionaire kabinet de plannen voor 2018. We werpen een nadere blik op de plannen die van belang zijn voor de hypothecair adviseur.
Woningmarkt
Het herstel op de woningmarkt zet flink door in 2017. In sommige gemeenten wordt de markt voor koopwoningen zelfs als ‘oververhit’ bestempeld. Boven de vraagprijs bieden is geen uitzondering. Tot onrust van overheid en toezichthouders tekenen kopers een koopovereenkomst vaak zonder voorbehoud. Het aantal woningen dat ‘onder water’ staat is gedaald tot onder de 15% (2013: 36%). De verwachting is dat de prijzen van woningen met de huidige lage rentestand nog verder zullen stijgen.
De restschuldregeling vervalt. De rente op restschulden die ontstaan (als gevolg van verkoop van een woning) op of na 1 januari 2018, is niet meer aftrekbaar.
Het ministerie voor Wonen en Rijksdienst stelt dat de woningmarkt stabiliseert. Dat zou mede het gevolg zijn van de nieuwe regels voor hypothecaire kredieten: de aflossingsplicht die geldt sinds 2013. Ook verlaging van de maximale LTV zou hier een bijdrage aan leveren. Deze LTV daalt in 2018 naar 100% (2017: 101%). Er zijn (nog) geen concrete overheidsplannen deze LTV na 2018 verder te laten dalen.
Tot slot wordt jaarlijks het tarief waarover hypotheekrente mag worden afgetrokken verlaagd met 0,5%.
Deze maatregelen op de koopwoningmarkt moeten volgens de minister ‘hoge schulden en daaraan gekoppelde risico’s voor huishoudens en de financiële sector op evenwichtige wijze beperken’.
Specifiek voor eigenaren van appartementsrechten: om de financiële risico’s te beperken, krijgen zij te maken met de verplichte opbouw van een buffer voor onderhoud, de reserveringsplicht voor VvE’s.
Huurmarkt middensegment
Mensen met een inkomen van iets meer dan € 22.000 (of voor meerpersoonshuishoudens € 30.000) komen niet in aanmerking voor huurtoeslag. Hierbij komt de huurgrens te liggen bij iets meer dan € 710 per maand.
Als het inkomen bovendien hoger is dan € 40.349 (2017), dan komt men niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het beleid is dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen toegekend wordt aan mensen met een inkomen dat lager is dan deze grens. Het gaat om een vrij grote groep, die hierdoor is aangewezen op niet-sociaal verhuurde woningen. In de particuliere sector loopt de huur al gauw op tot boven de € 1.200 per maand. Dat is voor veel mensen niet op te brengen. Het middensegment (met een huur tussen de € 700 en € 1.200 per maand) is te klein.
Rijk, gemeenten, investeerders en woningcorporaties zitten daarvoor samen aan tafel. Begin volgend jaar brengt de voorzitter van de samenwerkingstafel zijn eindrapport uit. Dat moet leiden tot bouw van meer woningen in dit middensegment.
Een andere maatregel die het huurbeleid verruimt, is al eerder genomen, maar gaat deels in 2018 in. Dan worden enkele wijzigingen in de verhuurderheffing van kracht:
- De heffingsvrije voet gaat van tien naar vijftig woningen.
- Rijksmonumenten vallen niet onder de verhuurderheffing.
- Verhuurderheffing wordt geheven over een maximumbedrag van € 250.000 per woning.
Vergroening huizenmarkt
Zowel op de huur- als de koopmarkt voor woningen, wordt ingezet op vergroening en verduurzaming. Het Revolverend Fonds Energiebesparing Verhuurders verstrekt laagrentende leningen aan verhuurders die huurwoningen onder de liberalisatiegrens veel energiezuiniger willen maken.
In het Belastingplan 2016 was € 100 miljoen gereserveerd voor vergroening van woningen. Een deel van dit budget wordt in 2018 ingezet:
- enerzijds ten behoeve van verenigingen van eigenaars die energiebesparende maatregelen treffen;
- anderzijds voor gemeenten om samen met bedrijven en andere partijen woningeigenaren ertoe te stimuleren hun woningen energetisch te verbeteren.
Nieuwbouw
Bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheid werken aan een sterke en innovatieve bouwsector. Dit moet bijdragen aan de bouw van zo’n 1 miljoen zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen die de komende decennia nodig zijn. Door de bundeling van allerlei regels in de Omgevingswet wordt het ook makkelijker om woningbouwprojecten te starten.
Aansprakelijkheidsbepaling hypotheekhouders
Het kabinet stelt voor om een nieuwe aansprakelijkheidsbepaling voor pand- en hypotheekhouders en executanten te introduceren.
Dat betekent dat eventuele bedragen aan omzetbelasting bij (gedwongen) verkoop verhaald kunnen worden op de hypotheekhouder (dan wel pandhouder of executant), als degene wiens pand verkocht wordt deze omzetbelasting niet meer kan betalen.
In situaties zowel binnen als buiten faillissement mogen pand- of hypotheekhouders de zaak
namens de betreffende schuldenaar (vaak een ondernemer) verkopen. De opbrengst van een verkochte zaak omvat echter ook het gedeelte van het door de koper betaalde bedrag dat betrekking heeft op de ter zake van de levering verschuldigde omzetbelasting. In de praktijk betekent dit dat de Belastingdienst doorgaans achterblijft met een onverhaalbare omzetbelastingschuld bij de ondernemer wiens zaak wordt geleverd, aangezien de ondernemer die ófwel al failliet is, ófwel in betalingsproblemen verkeert, meestal niet in staat is de verschuldigde omzetbelasting te betalen.
De voorgestelde wetswijziging verlegt dit risico naar de partij die uitwint.
Voor de particuliere hypotheekmarkt lijkt deze wetswijziging niet van grote invloed te zijn. Het speelt met name voor zakelijke financieringen met onderpand (zoals een hypotheek). Geldgevers zullen als gevolg van deze wetswijziging mogelijk een lagere waarde aan het onderpand toekennen bij verstrekking van een krediet, dan wel op een andere manier bepaalde zekerheden zoeken.
De regeling geldt overigens niet voor executanten die uitwinnen in het kader van een faillissement. Maar het voert te ver om hier binnen dit kader van het hypothecair krediet gedetailleerder op in te gaan.
Impact
De door het demissionair kabinet gepresenteerde plannen voor 2018 hebben voor de hypotheekadviseur vrijwel geen impact. De wijzigingen die door het ministerie van Wonen en Rijksdienst worden genoemd, waren voor het overgrote deel al bekend.
Dat belet een nieuw kabinet echter niet om een heel andere richting in te slaan. Houd het nieuws hierover dus scherp in de gaten. Het jaar 2017 is in dat opzicht nog niet voorbij. Eind oktober of begin november 2017 worden bovendien de nieuwe wettelijke leennormen voor 2018 bekendgemaakt. Rond diezelfde tijd komen de nieuwe Voorwaarden en Normen 2018 uit.
Meer weten?
